Бытует мнение, что продавцы квартир специально завышают их рыночную стоимость, чтобы получить наибольшую прибыль. Неопытные покупатели легко «клюют» на такую приманку и выкладывают полную сумму денег. Они просто не знают, что при покупке квартиры можно и нужно торговаться. С помощью торга можно существенно сбить цену.
Вконтакте
Перед началом торгов всегда определяют 3 параметра
Обнаружив выгодное предложение на рынке недвижимости, каждый покупатель спешит связаться с продавцом для обсуждения дальнейший действий. Но иногда денег не хватает, а объявление обещает квартиру мечты. В таком случае может помочь торг.
Предварительно каждый покупатель должен продумать 3 параметра:
- сумму, которую он может и готов отдать;
- реальную стоимость квартиры;
- минимально возможную стоимость.
Первый параметр всегда будет зависеть от бюджета покупателя. Что касается остальных, то они определяются после детального изучения рынка недвижимости . Для этого можно посидеть на тематических порталах и форумах, где знающие люди обсуждают реальную стоимость квартир. Можно также воспользоваться многочисленными онлайн-калькуляторами. Они просчитывают стоимость квартиры исходя из сведений про ее местонахождение, площадь, этажность дома и состояние.
К каждому продавцу нужен свой подход
Торг всегда основывается на споре двух заинтересованных сторон, но не стоит забывать, что продавец и покупатель не находятся в суде. Если продавец не хочет отдавать квартиру по низкой стоимости, то он никогда этого не сделает. Именно поэтому важно установить приятный контакт с собственником , который поможет настроить его на позитивный лад.
Конечно, не нужно становиться закадычными друзьями . Важно соблюдать стандартную вежливость: приходить вовремя на встречи, замечать детали в диалогах, интересоваться делами продавца. Если при осмотре жилья хозяин предложит переобуться или попросить выпить с ним чай, то следует согласиться. Это поможет провести торг в неформальной обстановке.
При разговоре с продавцом не нужно показывать, что Вас что-то не устраивает. Наоборот, нужно всячески хвалить квартиру, но главное не переборщить, ведь чрезмерная похвала может негативно сказаться на последствиях торга.
Как сказать про недостатки жилья?
На рынке недвижимости не существует идеальных предложений. Все квартиры имеют свои недостатки, причем они могут заключаться не только в высокой цене, но и в плохом месторасположении, некачественном ремонте и т.д. Эти недостатки используются в качестве основных аргументов во время торга. Но их нужно хорошо формулировать, чтобы собственник не прекратил разговор полным отказом продавать жилье.
Все недостатки обсуждаются по принципу «жилье хорошее, но»:
- требует качественного ремонта, проведения Интернета, замены кабелей;
- слегка тесновато, поэтому в будущем придется делать перепланировку;
- продавец слишком спешит отдать свое жилье, что можно использовать для снижения стоимости;
- объявление про продажу квартиры слишком давно находится на сайте с объявлениями;
- есть такие же квартиры, но с меньшей стоимостью.
Убеждаем продавца снизить цену
Торг должен представлять собой взаимовыгодный процесс, а не доминирование одной стороны над другой. В этом случае вообще ничего не получится, и покупатель уйдет ни с чем. Важно заранее подумать над тем, что покупатель может предложить взамен продавцу. Убедительными аргументами считаются:
- моментальное оформление договора купли-продажи и быстрое приобретение жилья;
- необходимая сумма денег уже есть на руках, поэтому не нужно брать кредит в банке или занимать деньги у родственников;
- готовность ждать столько, сколько нужно продавцу для съезда и оформления всех документов;
- можно предложить свою помощь для ускорения переезда собственника;
- покупатель возьмет на себя всю ответственность за оформление сделки и оплатит дополнительные расходы.
Правильная стратегия – залог успешной покупки квартиры
Некоторые покупатели предпочитают торговаться с надеждой, что им повезет хотя бы немного сбросить цену. Эта стратегия не всегда является правильной, потому что так сложнее представить сумму, которую бы покупатель согласился отдать за жилье. Лучше перед поиском квартиры задумать идеальную для себя сумму.
При первом осмотре жилья не нужно пытаться сбивать цену. Достаточно полюбопытствовать у хозяина, возможен ли торг. Если да, то следует ненавязчиво узнать про достоинства и недостатки квартиры и другие важные вопросы. Можно поспрашивать про жизнь продавца, как ему жилось в старой квартире, какие он эмоции испытывал и т.д.
Примерно на второй-третьей встрече можно давать намеки на скидку. На первой встрече не нужно обсуждать возможное уменьшение стоимости недвижимости, так как хозяин жилья может не быть уверенным на счет серьезности покупателя. Следует показать, что квартира очень понравилась, но Вы пока что не можете ее купить, так как на рынке недвижимости можно найти множество привлекательных предложений.
Но не стоит досаждать хозяину постоянными просмотрами жилья. Достаточно несколько раз навестить квартиру, показывая ее родственникам или риэлтору. Это поможет создать впечатление серьезного покупателя, поэтому продавец будет относиться к покупателю серьезнее.
Когда настанет день торга, нужно сообщить продавцу о всех заранее продуманных аргументах. Торговаться нужно уверенно, но без лишней напористости . Собственник сам должен понять свою неправоту, потому что только таким образом можно существенно сбить цену.
Если упомянутые выше методы не убедили продавца снизить стоимость жилья, то следует прибегать к более активным мерам. Для этого на осмотр квартиры можно прийти со списком других похожих вариантов. Покупатель должен ходить по комнатам, лениво рассматривая их, и время от времени заявляя, что нужно пройти еще с десяток вариантов . Важно заметить, что выбор падет на самый дешевый вариант. Это заставит продавца поволноваться.
Еще один способ – привлечение соседей к процессу продажи . Можно попросить жильцов из соседних квартир громко пожаловаться на постоянный шум из приобретаемой квартиры. Также они могут рассказать, что рядом проживают очень шумные соседи, поэтому владелец и избавляется от жилья. В этом случае главное быть максимально убедительным, чтобы собственник не заметил подвох.
Условия торга всегда фиксируются на бумаги
Во время торгов покупателя и продавца полностью захватывают эмоции. Они могут настолько сильно захватить умы сторон, что продавец согласится на резкое понижение цены квартиры. Однако это еще ничего не означает, так как собственник может вернуться домой, где он поговорит с родными, и они решат, что такая цена неприемлема в данном случае.
Согласно законодательству РФ, продавец квартиры может в любой удобный для себя момент отказаться от сделки. Это можно сделать до того момента, как недвижимость пройдет регистрацию на покупателя.
К сожалению, нельзя заставить продавца согласиться на сумму, оговоренную во время торгов. Но можно попросить составить предварительный договор купли-продажи, который зафиксирует ее на бумаге. В нем должна содержаться следующая информация:
- финальная стоимость жилья;
- сумма задатка;
- срок, к которому должны быть приготовлены документы;
- срок выезда собственника;
- размер штрафа при аннулировании сделки.
Внесение залога и задатка считается нормальной практикой во время приобретения недвижимого имущество. Эта сумма денег еще раз доказывает серьезность намерений покупателя, поэтому продавец останавливает свое внимание на нем, а не на других кандидатах. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то задаток возвращается покупателю, и обе стороны не несут ответственность.
Заключение
Торг на рынке недвижимости – это частое явление, поэтому при покупке квартиры всегда нужно торговаться. Совершенно не важно, умеет ли это делать покупатель или чувствует неуверенность в себе, так как главное попытаться. Иногда собственники годами ищут покупателей на свое жилье, что может означать, что они готовы сбрасывать цену. Однако во время торга не нужно быть напористым – это качество раздражает продавцов, и они могут указать «на дверь».
Предусмотрен государством! Если кто-то вам скажет совершенно обратное, не верьте этому мошеннику!
Профессионалы своего дела помогут вам узнать, как проверить квартиру при покупке. Для этого вам нужно: перейти и тщательно все прочитать.
Покупая квартиру торговаться необходимо всегда. Причем делать это нужно, не только выбирая жилье на вторичном рынке, но и в случаях, когда выбрана новостройка или заключен договор с риэлтором. О том, как правильно сбивать цену в том или ином случае мы детально расскажем в этой статье.
Как снизить цену при покупке квартиры на вторичном рынке
О том, что необходимо всегда торговаться с владельцем квартиры, которую вы собираетесь приобрести, знают все. Хотя не многим удается значительно снизить стоимость. Это связано не с упорством продавца, а с неправильным подходом к делу покупателя. Чтобы все получилось вам необходимо четко придерживаться трех правил:
Покупка квартиры – это серьезная сделка.
Недостатки снижают стоимость жилья.
Психологические приемы действуют на всех.
Причем применение на практике вышеперечисленных пунктов должно соответствовать указанной последовательности. Ведь указание на недостатки квартиры в самом начале разговора с продавцом приведет к пустой трате ваших сил и нервов.
Покупка квартиры – это серьезное сделка
Как и в заключение договоров между партнерами по бизнесу, приобретение жилплощади необходимо выполнять как можно рассудительней и сдержанней. Изначально стоит запомнить, что торговаться по телефону нельзя. Это выполняется лишь во время визуального контакта.
В процессе первого звонка вы задаете лишь несколько уточняющих вопросов о предмете покупки и согласовываете время встречи.
Первый осмотр квартиры также не подходит для того, чтобы сбивать цену. Вам необходимо как можно тщательней ознакомиться со всеми деталями квартиры. Причем никакого восторга проявлять нельзя. Хотя и равнодушие здесь будет неуместно. Вы должны спокойно отмечать заинтересовавшие вас моменты. При первом осмотре задавайте как можно больше вопросов.
Например: насколько шумные соседи; какое расстояние до школы, садика, супермаркета, остановки общественного транспорта, парковки; когда в последний раз проводился ремонт, замена электропроводки, трубопровода и канализации; насколько часто выходит из строя лифт; какая ориентировочная сумма оплаты коммунальных услуг; достаточно ли удобный подъезд для скорой помощи, полиции и МЧС; и т.д.
Чем больше вы задаете вопросов, тем легче вам будет сбить стоимость квартиры.
Недостатки снижают стоимость жилья
На вторичном рынке не существует квартир, которые не имели бы недостатков. Об этом стоит помнить всегда, и пользоваться в процессе снижения стоимости. Их можно разделить на два основных типа:
Объективные.
Косвенные.
К объективным недостаткам относятся проблемы с квартирой, которые в любом случае придется устранить или они значительно будут влиять на условия проживания. Ими могут быть:
Необходимость замены трубопровода, канализации, электропроводки.
Старые окна или двери, которые требуется менять на энергоэффективные.
Отсутствие утепления фасадных стен.
Большое расстояние до школы/садика, супермаркета, остановки или парковки.
Крайние этажи (первый или последний).
Отсутствие ремонта на протяжении долгих лет.
Стоит отметить, что эти объективные недостатки могут значительно влиять на стоимость квартиры. Поэтому и требовался внимательный осмотр и как можно большее количество вопросов, о чем мы говорили ранее.
Косвенные недостатки имеют меньшее влияние на итоговую цену жилплощади. Хотя их применением не стоит пренебрегать. Ведь даже небольшая скидка все равно будет приятным бонусом.
Например, если окна выходят на проезжую часть и в квартире установлены однокамерные стеклопакеты, то вы можете с легкой грустью заявить о необходимости их замены на двухкамерные. У таких окон большая шумоизоляция, а у вас маленький ребенок или чуткий сон. Еще одним вариантом может быть необходимость смещения той же раковина, из-за чего придется немного переделывать даже новый трубопровод и канализацию.
В общем, придумать косвенные недостатки можно всегда. Главное проявить фантазию. Хотя и «перегибать палку» не стоит. Иначе это только разозлит владельца и вызовет у него к вам личную неприязнь.
Психологические приемы действуют на всех
Продавцы квартир на вторичном рынке такие же люди, как и все. Они поддаются психологическим приемам, порой даже не особо затейливым. Хотя из множества вариантов можно выделить два самых простых и действенных метода, которые не требуют специальных знаний.
Визуализация аргументов.
Влияние «толпы».
Когда вы просто говорите продавцу о том, что есть схожие предложения дешевле, и вы готовы купить его квартиру, но со скидкой, первое, что приходит на ум вашему оппоненту – «идите туда, где дешевле». Совсем другая реакция последует, если вы будете держать в руках список схожих предложений, но с меньшей стоимостью. Пусть даже написанный на простом листе бумаги от руки. Ваши слова будут восприниматься более серьезно, если они подтверждены визуально.
Есть старая поговорка: «назови человека сто раз свиньей, и он на сто первый хрюкнет». По этому принципу можно торговаться. Ведь если владельцу квартиры несколько раз скажут, что запрашиваемая цена велика, то он в это поверит.
Например, вам стоит попросить троих своих знакомых или родственников совершить по одному звонку продавцу квартиры для консультации. После его ответов на общие вопросы они должны предложить сделать для них скидку, якобы существуют схожие варианты дешевле. Владелец естественно откажется, а ваши знакомые попросту положат трубку. После подобного приема у продавца, как минимум, закрадутся сомнения о целесообразности запрашиваемой цены. Вам остается просто позвонить буквально через час-два, и спросить – не передумал ли он снизить стоимость.
Как сбить цену при покупке квартиры в новостройке
Многие думают, что стоимость квартир в новостройках установлена всегда на одном уровне, и сэкономить на приобретении такой жилплощади невозможно. Это абсолютно не так. Вы с легкостью собьете цену, если возьмете на вооружение три простых совета. Их и рассмотрим более детально.
Совет №1
Стоимость квартиры всегда зависит от этапа завершенности строительства. Если у вас есть время подождать год-два, то смело ищите предложения по продаже квадратных метров в еще не возведенных зданиях. Более низкая стоимость обусловлена тем, что застройщику необходимы средства для реализации проекта. Поэтому он всегда идет на уступки, предлагая вариант дешевле, чем в полностью готовых зданиях.
Важным моментом, при выборе подобного метода снизить стоимость, является проверка документов застройщика. Помимо всех уставных документов он должен предоставить вам разрешение на строительство. Проверяйте все тщательно, так как мошенники всегда активны.
Совет №2
Место расположения квартиры в здании играет весомую роль в ее стоимости. Это нужно помнить. Причем застройщики на своих сайтах всегда выставляют самые лучшие варианты, которые и стоят дороже остальных. Поэтому если вы хотите сбить цену, необходимо интересоваться, есть ли что-то подешевле. Вам точно предложат менее дорогой вариант.
Зачастую на стоимость влияет этажность, расположение окон (во двор/на улицу) и приближенность к лифту. Причем только в последнем варианте нет положительных моментов. Если же взять квартиры на первом этаже, то вы не будете зависеть от лифта, будут дешевле стоить доставки, проще спастись при чрезвычайных ситуациях. На последнем этаже меньше шума и лучше вид. Если окна выходят во двор, то вам проще следить за ребенком, а если на улицу, то будет презентабельное вид.
Выбор квартиры, приближенной к лифту не ухудшит условия проживания, если к этому вопросу подойти более креативно. Например, стоимость такой жилплощади дешевле на 150 тыс. рублей, чем отдаленной от лифта. Вы ее покупаете, а затем тратите на обесшумливание стен и установку более мощной двери 50 тыс. рублей. Таким образом, вы получаете полную тишину у себя дома, и в итоге сбиваете цену на 100 тыс. рублей.
Совет №3
Не пренебрегайте возможными скидками. Добиться их не так уж сложно, как может показаться на первый взгляд. Ведь квартиры необходимо продать, а сделать это можно лишь привлекая клиентов разными бонусами. Всего существует три основных варианта получения скидки:
Акции со снижением цен. Их существует достаточно много, например, сезонные, связанные со стартом продаж квартир или введения в эксплуатацию здания, юбилей существования фирмы застройщика и т.п. Также акции могут запускаться по причине малого спроса именно в том доме, который вас интересует.
Во время консультации не озвучивайте весь комплекс того, что вы хотите приобрести. Запомните – вас интересует только квартира. Если вами был выбран подходящий вариант, то тогда задавайте вопрос о возможной скидке в случае покупки вами, например, парковочного места или подключения систем безопасности (пожарной, охранной). Чем больше продажи у застройщика, тем ему выгоднее, и он будет стараться подталкивать вас к большему расходу денег, предлагая скидки на дополнительную комплектацию.
Наличные денежные средства всегда ценятся больше. Ведь застройщику нет необходимости в дальнейшем обналичивать их в банке, а это исключает уплату комиссии. Таким образом, большинство продавцов в новостройках могут позволить себе сделать для вас скидку. Также ценится покупатель, предоставляющий залог. Поэтому всегда интересуйтесь: «какая будет скидка, если я оплачу наличными или оставлю залог».
Как сбить цену при покупке квартиры у риэлтора
Риэлторы – это профессиональные посредники между продавцами и покупателями, работающие за определенные комиссионные отчисления. Психологические приемы, в связи с их профессионализмом, и возможность покупки еще недостроенного жилья применить не удастся. Хотя и в работе с ними можно сбивать цену.
Так, главными вашими аргументами могут стать недостатки предлагаемой квартиры. Они полностью идентичны тем, которые описаны в варианте по снижению стоимости на вторичном рынке. Также всегда запрашивайте предложить вам более дешевые варианты. Ведь у риэлтора достаточная база, и он, как и застройщик, старается изначально продать самую лучшую и дорогую квартиру.Помимо этого, риэлторы сами любят использовать психологические приемы, на которых их можно поймать. Они зачастую немного завышают изначальную стоимость квартиры, чтобы затем предложить вам скидку. Вы, радуясь такому обстоятельству, сразу соглашаетесь совершить покупку. Этого делать не стоит. Ведь вы помните, что приобретение квартиры – сделка серьезная, и не любит спонтанных решений. Поэтому, если вам риэлтор предложил скидку, значит можно сбить еще немного стоимость, посредством тех же косвенных недостатков.
Строительных компаний. Застройщики наперебой предлагают дисконт в размере 15-20% от изначально озвученной цены. Торговаться готовы и те участники рынка, которые официально не объявляют о скидках.
Правила торга
По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», с начала этого года средняя цена «квадрата» на первичном рынке снизилась более чем на 2% (100,9 тыс. руб. на середину мая). И несмотря на то что себестоимость строительства растет , застройщики, в попытке удержать клиентов, стараются установить минимально возможные цены . По сути, первичный рынок сейчас напоминает обычный гипермаркет: цена товаров фиксирована. Торг, на первый взгляд, неуместен: существует установленный прайс, а о спецпредложениях и акциях объявляют отдельно .
При этом многие застройщики не готовы предоставлять индивидуальные скидки - отдельным покупателям. «Конечно, некоторые девелоперы могут пойти навстречу клиенту - когда он готов купить сразу несколько квартир. Но, скорее всего, размер скидки будет символическим. Долевое строительство - это не та сфера, в которой возможен существенный торг», - отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Это мнение подтверждает и директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко: по ее словам, застройщики готовы давать скидки клиентам, которые приобретают дорогие объекты либо покупают несколько квартир сразу. «В таких случаях окончательное решение всегда принимает лично руководитель компании. В практике наших продаж максимальная скидка составила 15% - при этом клиент единовременно приобрел восемь апартаментов и сразу оплатил свою покупку», - рассказала она.
Разведка боем
Впрочем, некоторые участники рынка готовы идти на уступки и в индивидуальном порядке. Так, корреспондент БН позвонил в отдел продаж одной из крупнейших строительных компаний Петербурга, которая официально не объявляла о скидках. После непродолжительного диалога цену удалось сбить почти на 20%: «двушку» стоимостью 5,7 млн были готовы отдать за 4,7 млн. Правда, при условии, что договор долевого участия покупатель заключит в течение недели и на условиях 100-процентной оплаты.
В другой компании, которая еще в начале года открыла «сезон распродаж» и объявляла, что «дарит покупателям скидку в размере 10% на все оставшиеся в наличии квартиры», согласились уступить еще 200 тыс. руб. С учетом объявленной скидки цена «однушки» составила бы 3,5 млн. Но нам ее были готовы продать за 3,3 млн.
В общем, большинство застройщиков торговаться готовы. Главное - понять, на какую сумму они готовы «подвинуться». Самостоятельно определить минимальную планку несложно: многие застройщики пользуются услугами агентств недвижимости, которым платят 2-5% от суммы договора за каждого привлеченного клиента. Приобретая квартиру напрямую у застройщика, можно рассчитывать сбить цену как минимум на сумму агентского вознаграждения.
Вполне может подействовать следующий аргумент: «В соседнем доме, который возводит ваш конкурент, жилье дешевле». В такой ситуации лучше всего взять паузу, точнее, дать понять, что вы готовы на покупку, но стоимость высоковата. С вероятностью 90% вам перезвонят на следующий день - предложат подписать договор по устраивающей вас цене.
Цена надежности
Понятно, что такого рода уловки действуют далеко не на всех менеджеров строительных компаний. К тому же если представители застройщика слишком сговорчивы и сразу готовы дать существенный (более 20%) дисконт - это повод насторожиться. «Когда компания чувствует себя уверенно в финансовом плане, имеет хорошую репутацию, а ее объекты находятся в высокой стадии готовности, она вряд ли предоставит покупателю скидку более 10%», - считает заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Наталья Агрэ. По ее словам, снижение спроса стимулирует застройщиков улучшать сервис обслуживания и качество строительства, оптимизировать планировочные решения, заниматься благоустройством территорий и развитием социальной инфраструктуры. Но при этом стоимость «квадрата» все же остается фиксированной: работать в убыток никто не будет.
Более того, как напоминает президент Группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш, большие скидки всегда имеют под собой какое-то основание. «Собственно, варианта два. Подоплекой “ярмарки невиданной щедрости” может быть непростая экономическая ситуация, при которой застройщику срочно нужны деньги и он готов распродавать квартиры по низким ценам. Понятно, что в таком случае покупать жилье не стоит. Второй вариант - компания заведомо завышает цену, но если покупатель готов заплатить всю сумму целиком, ему дают дисконт в размере 15-20%», - говорит эксперт.
Ищите дешевле
Гораздо охотней торгуются подрядчики и поставщики стройматериалов, с которыми застройщик расплачивается квадратными метрами . И граждане, продающие жилье в новостройках по договорам переуступки .
В первом случае подрядчик заинтересован как можно быстрее продать жилье, полученное в счет оплаты работ или поставки материалов, - и получить живые деньги. Такие фирмы чаще всего не обладают ни клиентской базой, ни соответствующими технологиями продаж и вынуждены демпинговать, чтобы быстрее реализовать полученные «квадраты». Когда же речь идет о покупке новостройки по договору переуступки , в игру вступает человеческий фактор - обстоятельства, которые побуждают дольщика продавать будущую квартиру.
В обоих случаях вполне реально получить дисконт в размере 15-20% от изначально озвученной цены. «Одним из приемов торга является занижение суммы сделки. К примеру, квартира выставлена на продажу за 4 млн руб., а покупатель рассчитывает приобрести ее за 3,8 млн руб. В таком случае покупателю лучше снизить стоимость до 3,6 млн. Как правило, такой метод приводит к желаемому результату: продавец уступает, а покупатель приобретает квартиру по той цене, на которую и рассчитывал», - говорит Полина Яковлева.
Универсальных рецептов торга с застройщиком не существует. Если вы хотите сбить цену, есть смысл прощупать почву - поинтересоваться, насколько активно у компании идут продажи, выяснить, в каких случаях застройщик готов сделать скидку. Понятно, что если жилье у застройщика пользуется спросом, а стоимость «квадрата» адекватна рынку, то выторговать скидку, скорее всего, не удастся.
Гнаться за дешевизной не стоит: золотые правила выбора надежного застройщика в кризис никто не отменял. Но сэкономить пару сотен тысяч рублей при покупке вполне возможно.
Текст: Сергей Бардин Фото: Алексей Александронок
Присмотрели дом, но «немного не хватает»? Или хотели бы немного «выиграть в цене», а сэкономленную часть «кровно заработанных» оставить на другие нужды? Не знаете, как можно приобрести долгожданную «крышу над головой» дешевле, чем запросил продавец? Тогда данная статья именно для Вас!
За последнее десятилетие в России было построено много недвижимости на любой вкус, но непростая экономическая ситуация и постоянные колебания курса рубля оказали значительное влияние на покупательскую способность. Все это привело к тому, что на рынке недвижимости продавцов оказалось значительно больше, чем покупателей. Следовательно всегда найдутся те, кто уступит в цене, что даст возможность купить хороший дом дешевле его рыночной стоимости.
В связи с кризисными явлениями в экономике, развитие рынка недвижимости в нашей стране продолжается, но уже по немного другой модели:
снижается средняя стоимость квадратного метра;
понижаются ставки по ипотечным кредитам;
растет численность населения городов по сравнению с сельской местностью (переселение людей из села в город).
Традиционно самый высокий спрос — на бюджетные дома. Здесь покупателей много и торговаться не просто, но реально. Застройщики и риэлторы, в свою очередь, пытаясь для себя извлечь больше выгоды, намеренно завышают цену, цепляясь за любые преимущества: близость леса, к станции электрички или метро, расположение в черте города либо наоборот, удаленность от него.
Учитывая все вышеперечисленное, каждому покупателю необходимо знать, как можно сбить цену и уметь торговаться при покупке, чтобы купить жилье дешевле. Рассмотрим все необходимые действия подробнее.
Анализ предложений на рынке недвижимости
В начале пути по покупке собственного дома, в первую очередь, установите ценовые пределы. Решите, какую максимальную сумму вы имеете возможность потратить на приобретение жилья. Способ оплаты при этом не должен иметь значения – наличка, кредит, ипотека – установленный вами максимум цены не должен быть превышен.
Сначала лучше будет исходить из худшего и сразу не рассчитывать на получение скидки либо возможность сторговаться, ведь продавец в ходе переговоров может и не уступить в стоимости сделки из каких-то своих принципов.
Определившись с суммой на покупку квартиры или дома, начните изучать, что предлагает вам рынок. Анализируйте, изучайте, выбирайте. Из всей массы объявлений отберите несколько, подходящие вашим запросам. Обратите внимание на те, в тексте которых прямо указано о возможности сторговаться. Но и другие понравившиеся варианты не «сбрасывайте со счетов», так как только лично пообщавшись с собственником, вы поймете, возможно ли будет купить заветные квадратные метры дешевле, а именно за имеющуюся у вас сумму.
Обзвон собственников и риэлторов
После того как сформирован шорт-лист интересующих вариантов, можно приступать к обзвону. Помните: при контакте с продавцом не позволяйте ему делать вывод вашем хорошем материальном положении. В переговорах не затрагивайте темы о ваших дорогих покупках, путешествиях, подарках и т.д. Не обсуждайте с ним вашу любимую люксовую машину. Делая вывод о вас, как о человеке с финансовым достатком, он не станет понижать цену на квартиру.
Имейте в виду, что застройщики и агентства недвижимости отлично разбираются в психологии потенциального покупателя. Наученные опытом и практикой, они легко добиваются, чтобы покупатель потратил больше, чем планировал вначале. К тому же доходы риэлторов и агентств — это часть от стоимости проданного вам жилья, поэтому они очень даже заинтересованы, чтобы продать вам как можно дороже.
Если хотите выгодно купить дом – не изображайте из себя богатенького дядю. В этом деле лучше выглядеть как «бедный родственник».
Когда вероятнее всего сбить цену при покупке дома?
Вероятность получить скидку при покупке жилья есть всегда. Но существуют некоторые моменты, при которых эта вероятность, значительно возрастает.
1. Во-первых, как говорилось выше, часто уже в тексте объявлений продавец указывает на возможность торга . Торговаться нужно от той цены, которая указана собственником как стоимость жилья.
2. Во-вторых, можно найти (хоть и с трудом), когда дом продается не через агентство недвижимости, а от частного собственника , который может не знать действующих цен на рынке и потому, возможно, неплохо уступит и сделает скидку.
3. В-третьих, когда владельцу жилья в силу обстоятельств срочно понадобились деньги . И поэтому он готов ощутимо уступить реальному покупателю в стоимости, но при условии скорой сделки. Срочная продажа жилья – это вообще самый удачный вариант, при котором торг не только уместен, но и есть большая вероятность того, что покупатель и продавец быстро договорятся о цене.
Осторожнее принимайте решение, если собственник в процессе переговоров быстро согласился продать явно хороший дом по стоимости ниже рыночной, вдобавок еще и охотно торгуясь с вами. Это может быть «проблемное жилье», мошенничество и т.п. В сделках подобного рода советуем всё тщательно проверить.
Бывает, конечно, что продавец давно подал объявление о продаже дома. Ждет, ждет, а покупатель не находится. Нервы, переживания — а вдруг вообще не сможет продать? И тогда в текст объявления вписывается словечко «торг». Или собственник вообще снижает цену. Вот в этот момент и надо «брать быка за рога».
Вероятностный момент для торга есть всегда и везде. Но, чтобы не «попасть впросак», разберитесь: почему так хорошо уступают в цене? В чем подвох? А если вы все узнали, проанализировали и поняли, почему продавец идет на уступки в стоимости своего жилища – тогда смело начинайте торговаться! И «флаг вам в руки»!
Как торговаться при осмотре жилья?
Если этап по отбору нужной недвижимости пройден и теперь осталось уговорить продавца уступить вам в цене, то следующие пункты вам помогут это сделать:
1. Найдите недостатки жилья . Внимательно осмотрите ваше будущее приобретение. В переговорах деликатно укажите собственнику на все обнаруженные недочеты. Это может быть:
- Отсутствие ремонта;
- Вблизи автодорога / железная дорога с шумом и пылью от оживленного движения;
- Очень низкие / высокие потолки;
- Неисправность систем отопления / водоснабжения;
- Старые деревянные рамы / двери;
- Ветхое состояние здания;
- Удаленность от дет.сада / школы / автобусной остановки и т.д.
Дайте понять продавцу, что вы готовы приобрести данное жилье, но хотите получить скидку на него в связи с обнаруженными недостатками.
2. «Услуга за услугу» . Бывает, когда собственник хочет, продав свое жилье, сразу купить себе другое. Но в промежутке между покупками ему негде жить. Вы можете разрешить занимать вашу квартиру какое-то определенное время, взамен получив от него сейчас скидку на покупку жилья.
3. Скидка за оперативность. Если продавец желает по каким-то своим соображениям быстрее оформить сделку и покончить с «бумажной волокитой» (допустим, у него срочная поездка, нужно быстро внести аванс за другой дом, неотложные дела в бизнесе или др.), тогда нужно обговорить с ним, готов ли он немного скинуть с цены за быстроту действий. Возможно, он даже будет рад такому предложению и его желания совпадут с вашими возможностями.
4. «Мертвый груз» . Квартира, которая вас заинтересовала, давно «висит» среди объявлений? Риэлторы и собственник не могут найти покупателя уже который месяц? Так сообщите им, что готовы купить это жилье сейчас же… но с уступкой в цене. Скорее всего, решение будет принято в вашу пользу.
5. «Там дешевле» . Если вы имеете на примете аналогичный вариант дома, но там цена ниже, обязательно отметьте это в разговоре. Предложите продавцу сделать вам скидку. Если он заинтересован в продаже, то непременно согласится.
Закрепление договоренности устно и письменно
Не грубите и не смейтесь много при разговоре с собственником о снижении цены. Так он не захочет иметь с вами дело.
В переговорах держитесь уверенно, по-деловому сдержанно, обоснованно называя цену первым. К такому человеку отнесутся серьезней, прислушаются к вашим доводам и вам непременно удастся купить жилье дешевле начальной стоимости.
Чтобы продавец снизил цену за дом, заинтересуйте его в этом. Окажите ему услугу, помощь или подберите самый удобный для него вариант. Вы также можете:
Действовать напрямую, без посредников. Собственнику не придется тратиться на комиссионные, к тому же вы сможете более оперативно договориться и провести сделку.
Взять оформление необходимых документов на себя , не требуя присутствия продавца.
Предложить оказать помощь в переезде собственника: помочь вынести мебель, вещи, найти машину и т.д.
Предложить отсрочку к въезду . Сразу не занимать приобретенную жилплощадь, а подождать, когда продавец найдет себе новое жилье и сможет освободить ваше.
Без промедления оформить договор купли-продажи . Сторговаться – значит уступить покупателю в цене. То есть потерять часть денег. И, сторговавшись о цифрах сегодня, на завтра продавец может передумать и отказаться делать вам скидку. Поэтому «куй железо, пока горячо» — сразу оформляйте документы, если «сошлись» в цене.
Какие пункты обязательно прописать в договоре купли-продажи?
Общая стоимость дома
Аванс и условия его передачи
Сроки для оформления документов
Сроки освобождения жилья
Штрафы за нарушения пунктов договора
При внесении задатка покупателем, сторонами составляется «соглашение о задатке». Согласно Гражданского Кодекса, задаток – это доказательство заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости. Он должен быть возвращен покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продающего лица.
Аванс является только частичной суммой от общей стоимости жилья, вносимой заранее и как бы «бронирует» жилье. Если после внесения аванса собственник отказывается продавать свою недвижимость, то аванс возвращается покупателю той же суммой, какой был получен.
В том случае, если расторжение сделки происходит из-за покупателя , то вся сумма внесенной предоплаты (будь то аванс или задаток) продавцом не возвращается! Об этом нужно помнить.
Маленькие хитрости: как получить скидку у несговорчивого продавца?
Иногда небольшие уловки могут помочь в достижении этой нелегкой цели – снизить цену на жилье у принципиального собственника.
Вы можете придти на осмотр к продавцу, держа в руках список с несколькими другими вариантами домов. В ходе переговоров как бы «оговориться», что выбор недвижимости большой, но у вас практически нет времени ездить по другим объектам для осмотра и вы выберите самый дешевый. Понятно, что заинтересованный собственник сразу начнет нервничать – хотелось бы, чтобы купили именно у него…
В этот момент вы произносите: «Меня ваш дом полностью устраивает, обязательно взял бы, если бы стоимость его была чуточку поменьше…» . Учитывая действующую на сегодня конкуренцию продавцов недвижимости, будь то собственник или риэлтор, уступить в цене реальному покупателю выгоднее, чем «оставаться при своих».
Вторая уловка состоит в том, что необходимо расспросить соседей либо других жильцов поблизости, имеются ли недостатки у интересующего вас дома. Как правило, «доброжелатели», которые расскажут всю «горькую правду» , всегда найдутся. Например, старушки или мамы в декрете. При разговоре может присутствовать и собственник дома, опровергая или соглашаясь со сказанным. Если всплывет какой-нибудь «подводный камень», он станет хорошим козырем при торге.
Обнаружив недостатки, о которых умалчивал хозяин дома, смело требуйте снизить цену!. Но не давите слишком сильно на собственника. Обороняясь, он может «сорваться с крючка» и принципиально отказаться продавать вам дом. Ведите разговор о сделке спокойно. А в ответ на приведенные вами неоспоримые аргументы по поводу необходимости сделать вам скидку, продавец обязательно согласится!
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Покупатель торгуется всегда. Поэтому даже если вы считаете цену на жилье справедливой и «железной», приготовьтесь к тому, что вопрос торга будет периодически возникать. И это нормально для рынка недвижимости. А если провести весь процесс грамотно, то торг будет взаимовыгодным – вы сможете продать жилье, а покупатель получит приятную скидку, которая сделает покупку возможной. Какую сумму можно уступить? В какой момент остановиться? Сегодня наша статья об этом.
Как и когда показать, что торг уместен
Почти каждый покупатель недвижимости настроен торговаться, и это нужно учитывать перед выводом своего предложения на рынок. Опытные риелторы обычно закладывают в свою цену «комплементарную скидку», добавляя к стоимости до 5%. Именно на эту сумму они и рассчитывают снизить цену. При этом не обязательно, и даже нежелательно, в объявлении указывать «торг» или «торг уместен». Это может вызвать у покупателя мысли о том, что:
- жилье имеет недостатки;
- с документами какие-то проблемы;
- с продавцом можно договориться о серьезной скидке (значительно больше чем 5%);
- продавец сам не знает цену своей недвижимости на рынке и готов ее продать по любой стоимости.
В этом случае речь о взаимовыгодной сделке уже не идет. Поэтому лучше воспользуйтесь другим приемом. Достаточно выставить не круглую цену, например, не 120 000 тг, а 120 500 тг, и это будет сигналом к тому, что вы готовы к торгу.
До начала просмотров вы будете много общаться с потенциальными покупателями по телефону . Будьте готовы к тому, что они будут задавать вопрос о возможном снижении цены. Ваш правильный ответ в этом случае: «По телефону не торгуюсь».
Золотое правило продаж гласит, что реальный торг стоит предлагать только реальному покупателю, который уже посмотрел квартиру (дом) и принял решение о покупке. Иногда покупатель даже аргументирует желаемую скидку и называет ее размер, к примеру, в случае, если требуется ремонт.
Торг уместен!
Цена продаваемой недвижимости формируется в процессе переговоров и взаимных уступок. Соответственно, торг довольно часто уместен, в этом нет ничего плохого или неправильного. Воспринимайте его как элемент игры, подготовьтесь к ней заранее, и выигрывайте. Некоторые правила торга таковы:
- Предлагать торг самому не следует. Ведь не каждый человек любит и умеет торговаться, а потому бывают случаи, когда покупатель без возражений соглашается на предложенную цену.
- Знайте предельную цену и не опускайте ниже. Вы ведь ее не придумали, а сформировали на основе данных, полученных при изучении рынка. Или же вам ее назвали компетентные эксперты, во мнении которых вы не сомневаетесь. Поэтому колебаниям и неуверенности здесь места нет.
- Не делайте односторонних уступок. Пусть они будут взаимными. Если вы снижаете цену объекта по просьбе покупателя, то можно предложить ему взять на себя часть расходов, предполагаемых в ходе сделки, которые обычно несет продавец. Либо цена снижается на стоимость ремонтных работ, необходимость которых очевидна для обеих сторон; а покупатель, соответственно, проводит такой ремонт самостоятельно.
- Не называйте всю сумму, на которую вы согласны снизить стоимость объекта, сразу, а делайте это постепенно. Такое «отщипывание» по кусочкам позволит нащупать тот момент, когда предложение станет выгодным и покупателю тоже. А сумма сделки может быть выше той, на которую вы изначально рассчитывали.
- Торгуйтесь и общайтесь с покупателями исключительно доброжелательно. Улыбка, хорошее настроение и уважение, которые вы демонстрируете, обязательно вызовут такую же реакцию у покупателя. Раздражение, или, что еще хуже, снисходительный тон по отношению к тому, кто торгуется, могут свести все ваши старания на нет, и реальный покупатель может уйти. Если покупатель не собирается останавливаться на предложенной вами скидке и продолжает давить, проинформируйте его, какова ваша окончательная цена, ниже которой вы опускаться не намерены. Но сделайте это вежливо.
- Если у недвижимости есть недостатки – изучите вопрос стоимости их устранения. Если вы приняли решение оставить объект на доработку следующему собственнику, торгуйтесь в размере стоимости будущего ремонта. И не принимайте близко к сердцу возможные замечания по поводу вашей недвижимости. Сообщите покупателю, что прекрасно осведомлены о недостатках, поэтому и делаете ему скидку в размере определенной суммы.
Если торг – это стресс?
Что делать, если вы торговаться не хотите, не умеете, или для вас это просто стресс? Разумеется, не стоит продавать недвижимость за бесценок.
Если вы собственник объекта – пригласите профессионального риелтора, который будет представлять ваши интересы в переговорах с покупателями.
Если вы риелтор – оттачивайте свое мастерство ведения торга в любых других жизненных ситуациях, чтобы применить полученный опыт в работе. Ведь профессионалу рынка недвижимости без умения торговаться не обойтись. Мы ранее рассказывали, как выбрать риелтора .
Тем не менее, торг с покупателем, который любит и умеет это делать, может доставить настоящее интеллектуальное удовольствие. А возникшая взаимная симпатия может стать отличным началом взаимовыгодного профессионального или личного общения.